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19年住宅和商铺哪个更值得投资?(下篇)

: 2019-07-18 09:48:28

   2019年做不动产投资是买住宅还是买商铺?上两期我们已经从成本风险和资产收益的角度聊了这个问题,这一期我们从投资逻辑的角度再来聊一聊。投资逻辑本质上是两点,一是时间,二是趋势。万通董事长冯仑说,“伟大是用时间熬出来的”,讲的是时间;股神巴菲特说,“我的投资业绩要感谢二战后美国经济的腾飞”,讲的是趋势。投资不动产,实际上投资的是不动产在时间上的价值和在趋势上的价值。

   时间的角度

   首先我们从时间的角度来看一看,住宅和商铺他们的投资逻辑分别是什么?上期我们已经讲过住宅对折旧非常的敏感,交房7-8年以后的小区往往会被打上老破旧的标签,出现卖不上价、不好卖的情况,所以住宅投资相对于商铺来讲,它是一个中短周期的投资逻辑。而商铺的增值是跟租金回报率、出租率直接挂钩的,时间越长越成熟,商铺投资相对于住宅是一个长周期的投资逻辑。

   长周期的投资逻辑和中短周期的投资逻辑在本质上是有区别的,中短期的投资逻辑我们要关注什么?是在中短期中发生的变化,它会给我们带来收益的最大化。

   举个例子说:政策的变化,轨道站点的规划、学区的规划,短期内这些变化都会给你带来房子的收益。而长周期恰恰相反,投资商铺你要知道未来10年乃至20年什么是不变的。举个例子,一个小区的人口达到1000-2000人以后,十年内这个人口不会有明显的变化,人和人之间的接触类的服务,比如医疗养老,不可能回到山洞里去,还是要在不动产的商户空间里去做人对人的、面对面的沟通才能完成!

   趋势的角度

   下面我们再从趋势的角度来聊一聊不动产投资的逻辑。先普及一个常识,不动产增值的红利,它产生的本质是城市化进程带来的巨大推动力,城市化进程,通俗来说,就是把分散的农村人口集约到城市来进行集中的生产和生活。

   举个例子说,我们知道世界500强企业中,房地产企业的占比很低,是个位数。因为全世界的发达国家已经基本完成了城市化,房地产的需求不旺盛,产业规模也不大。而中国的500强企业房地产占比非常高,原因是中国的国情是在过去的二三十年正在进行高速城市化,人口快速由农村向城市转移,在转移的过程中,住宅房地产的阶段性需求很大,导致了供不应求,推动房价的快速上涨,产业规模也很大。

   从城市化的趋势来看房地产的红利,用社科院的数据来看,到2020年之前一线城市基本会完成城镇化率;到2025年中国的二线城市,以省会城市为代表,基本会完成城镇化率;到2030年三四五线城市会基本完成城镇化率。所以从当前19年的时点来看,一二线城市的城镇化率已经进入了城市化的尾部阶段,也就是过了城镇化人口转移70%左右的临界点。

   所以说从房地产城镇化率的投资逻辑看,在城镇化率没有达到70%的临界点之前,人口的快速增长导致对住宅的需求比较旺盛,加上产业金融的扶持,投资住宅带来的回报往往是能够给你惊喜的。而城镇化率到了70%的临界点以后,人口的迁移相对开始减速,比较集约的居住在城市里面,那么他对不动产的需求就由居住开始慢慢的转向到集约化居住导致的对商业、服务、娱乐等不动产的需求上。

   举个例子,以华润、融创、中粮为代表的一线开发企业,现在住宅开发的主战场已经从一二线城市转移到省会以下的地级市去大量开发住宅,那么在一二线城市,他们已经积极转型开始做持有的这种集约式的商服不动产,比较有名的有中粮大悦城的品牌,华润万象城的品牌以及融创文旅城的品牌。

   最后小结一下,从时间和趋势两个本质来看,我个人的参考意见是,住宅在一二线城市伴随着城镇化进入尾声,它的增值空间相较之前已经比较有限,而人口聚集才刚刚完成,相对来说城市的商铺提供给市民和聚集人口的多元化增值服务才刚刚开始,所以我们认为商铺相对来说有更大的想象空间。

   最后关于19年买住宅还是买商铺这个问题,我们分了三期内容,从不动产的投资风险,不动产的投资收益和不动产的投资逻辑三个角度提了一些专业建议,希望为各位聪明的房东在未来投资不动产的方向上提供一些参考。

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